Milliyet.com.tr/ÖZEL Mesken sahibi ve kiracı uyuşmazlıklarına dair pek çok dava kamuoyunun gündemine gelmeye devam ediyor. Kirada yüzde 25 artırım sınırlaması uygulamasıyla birlikte eski kiracılarla piyasadaki rayiç kiralar ortasında fark artmıştı.
Peki 5’inci yılın akabinde mesken sahipleri kiranın düşük kaldığını münasebet göstererek geriye dönük kira talep edebilir mi? Mevzuyla ilgili merak edilenleri Türkiye Arabulucular ve Arabuluculuk Merkezleri (TURAMEP) Sözcüsü Dr. Umut Metin ve Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı milliyet.com.tr’ye anlattı.
ÖZELMACIKLI: ‘ANLAŞMAZLIK OLMASA DA HAKİM BELİRLEYEBİLİR’
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu tabirleri kullandı: “Kira tespit davası açmanın borçlar kanunu çerçevesinde birtakım koşulları var. Bu kaidelerden bir tanesi kira bedeliyle ilgili rastgele bir uyuşmazlık olmasa da 5 yıldan uzun vadeli olan kira kontratlarında kira bedelinin hakim tarafından belirlenebilmesi kanunen kabul edilmiştir.
YENİ KİRA NASIL BELİRLENİYOR?
Altıncı yıl için kira artış oranını taraflar kendileri belirlemeden direkt bunu dava konusu yapabilirler. Hakim de bu hususta emsal kira bedellerine, uzman becerisi ve taraflarca ibraz edilen emsal kontrat örneklerine bakıyor. Emsal alınabilmesi için kimi kriterler var. Yalnızca internette yer alan ilanlar üzerinden bir emsal alınmıyor.
Burada şu yanlış anlaşılmaya mahal vermemek lazım. Kira kontratında ilgili yıl bitmeden en az 1 ay evvel dava açılmış olmalıdır. Buna ait ihtarnameler müddetinde çekilmeli, dava açtıktan sonraki müddet ile dava sonuçlanana kadar geçen müddet içerisinde taraflar açısından hakimin belirlediği kısım geçerlidir.
‘KİRA TESPİT DAVASI AÇILDIĞI TARİHTEN SONRAKİ KİRALARI KAPSAR’
Ev sahibi davayı kontrat yenileme müddetinden sonra açtıysa kira tespiti yeni devir prestijiyle geçerli olur. Burada mühletlere dikkat etmek lazım. Her vakit geçmiş periyoda ait bir kira talep edilmez. Kira tespit davası açıldığı tarihten sonraki kiraları kapsar. Bunun geçerli olması için yenilenme periyodundan evvel ilgili ihtarnamenin çekilmesi ve ilgili davanın açılması gerekir. Mühletler ve vakit aralıkları türel olarak gerçek mütalaa edilmelidir.
5 YILDAN EVVEL KİRA TESPİT DAVASI AÇILAMIYOR, 5 YIL ÖNCESİ İÇİN KİRA UYARLAMA DAVASI BİR TAHLİL MÜ?
Kira tespit davaları için bir mühlet var. Tarafların kendi ortalarında yazdıkları kontratta TÜFE’nin son 12 aylık ortalamasına nazaran artışlar yapılıyor. 5 yıl öncesinde uyarlama davası açılsa da aslında daha çok sürecin tespit davaları ile ilerlediğini söylemek mümkün. Uyarlama davaları da bu kapsamda değerlendirilebiliyor.”
ARABULUCU AVUKAT UMUT METİN: ‘TOPLAM 4 YILI BULMASI OLASI’
Konuyla ilgili değerli açıklamalarda bulunan Türkiye Arabulucular ve Arabuluculuk Merkezleri (TURAMEP) Sözcüsü Dr. Umut Metin şu tabirleri kullandı: “Kira tespit davaları zarurî arabuluculuk sürecine tabidir. Arabuluculuk toplamda en fazla 4 haftada tamamlanır. Arabuluculukta mutabakat olursa esasen davaya gerek kalmaz. Kira bedelinde taraflarca anlaşılmış olur. Lakin taraflar arabulucu huzurunda mutabakata varamaz ise açılması mümkün bir kira tespit davasının 2 yılı lokal mahkemelerde, 2 yılı üst mahkemelerde olmak üzere 4 yılı bulması mümkündür.
BU MÜDDETE DİKKAT! ‘OLUŞAN FARKLAR KİRACIDAN TALEP EDİLEBİLİR’
Kira tespit davası bittiğinde, davanın açıldığı tarihten, davanın sonuçlandığı tarihe kadar mahkemenin tespit ettiği yeni kira bedeli kapsamında oluşan tüm farklar kiracıdan talep edilebilir.
Örneklendirmek gerekirse 2020 yılı Ağustos ayında açılıp 2024 Ağustos ayında katılaşan bir kira tespit davasında kiracı 2020 yılından başlamak üzere ortaya çıkan tüm kira farklarını 2024 yılında kiraya verene ödemek zorunda kalabilir. Tespit davası sonucunda belirlenen aslında 2024 yılının kira bedeli değil, 2020 yılının kira fiyatıdır. Bu nedenle 2021-2022-2023 yılları kiraları da 2020 baz kira bedeli olarak hesap edilerek toplam kira bedeli bulunur. Böylece belirlenen yeni kira bedeli ile, dava müddetince eksik kalan kira bedeli farkı tamamlanır.
‘KİRA FARKINA FAİZ İŞLEMEZ’
Yeni kira bedeli mahkemece tespit edildiğinden verdiğimiz örnekte 2024 yılında 2020 yılının aylık kira bedeli belirlendiğinden, kiracının oluşan farklara ait geçmişe yönelik bir faiz ödeme yükümü yoktur. Kiracı fakat 2024 yılı Ağustos ayından sonra ödemede gecikirse, bu tarihten sonra faiz işler. Yani geçmiş yıllar için kira farkı sorumluluğu faizlendirilmez.
Hem uzun süren davaların yarattığı belirsizlik hem de kira farkının faizsiz oluşu dikkate alındığında, toplum için arabuluculuğun, yeni kira bedeli belirlenirken de en hakikat uyuşmazlık tahlil usulü olduğu kanaatindeyim.”